VNQ ETF에 대한 설명 - 미국 부동산 리츠 기업 투자를 한 번에!

안녕하세요! 종이의 집입니다. 오늘은 VNQ ETF에 대하여 자세하게 알려드리도록 하겠습니다. VNQ ETF는 미국의 부동산투자신탁(REITs)에 투자합니다. 리츠(REIT)는 Real Estate Investment Trust의 약자로 부동산투자신탁이라고 합니다. 리츠라는 투자상품이 탄생하게 된 대표적인 배경은 첫 째는 개인들이 부동산을 소액으로도 투자할 수 있게 하기 위해서이고, 둘째는 이렇게 소액으로도 투자할 수 있게 되면 건설 시장을 활성화할 수 있기 때문입니다. 그럼 VNQ ETF에 대하여 설명하기 전에 리츠에 구조와 수익 창출 방법 그리고 리츠의 종류와 유형에 대해서 자세히 설명드리도록 하겠습니다. 바로 VNQ ETF에 대한 설명을 확인하고 싶으시면 상단의 목차를 클릭하시면 원하는 단원으로 즉시 이동이 가능합니다.

0. 리츠[REIT(Real Estate Investment Trust)]에 대한 설명

리츠(Real Estate Investment Trust)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영을 하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사입니다.

리츠 기본 구조를 간략하게 설명하면 이와 같습니다.

리츠의 기본 구조는 위의 그림과 같이 투자자들의 돈을 부동산투자회사인 리츠에서 모아서 부동산 자산에 투자하여 임대료를 받고 이를 다시 투자자들의 지분별로 나누어서 배당으로 나누어 주는 구조로 구성되어 있습니다. 개인이 부동산을 투자해서 세입자에게 임대료를 받는 구조와 거의 유사하다는 것을 알 수 있습니다. 단지, 전문 운용 회사에서 부동산 투자 및 관리 그리고 정산을 대신해 주어 투자자들은 간접적으로 투자한다는 점이 다르다고 할 수 있습니다.

 

#1. 리츠 설립의 목적

• 일반인에게 부동산 간접투자기회 제공
  부동산 투자에 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여함으로써 일반국민의 부동산 투자 욕구를 충족합니다.
• 부동산 가격 안정
  인구증가와 가구수 증가, 경제발전 등에 따른 지가상승으로 인한 투기적 부동산시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정을 도모합니다.
• 건설시장 활성화 도모
  대표적인 내수시장 지표인 건설시장의 활성화를 도모함으로써 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자 도관체가 필요합니다.
• 부동산산업의 발전
  상대적으로 산업화 진전이 늦은 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고합니다.

 

#2. 리츠의 종류[위탁관리리츠, 기업구조조정(CR) 리츠, 자기 관리리츠]

리츠의 종류별 차이점을 비교하는 표입니다.

리츠의 종류는 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠 그리고 자기 관리리츠 총 3가지가 있습니다. 우선 의무배당을 기준으로 위탁관리리츠와 기업구조조정(CR) 리츠, 자기 관리리츠로 나뉩니다. 위탁관리리츠와 기업구조조정(CR) 리츠는 90% 이상을 투자자에게 의무로 배당해야 하고, 자기 관리리츠는 50% 이상 의무배당하여야 합니다. 이를 어길 경우 부동산투자운용기업의 법인세 감면이 사라지게 되어 기업은 세액 공제 혜택이 소실되게 됩니다.

위탁관리 및 기업구조조정리츠의 구조를 간략하게 설명하면 이와 같습니다.

자기관리리츠의 구조를 간략하게 설명하면 이와 같습니다.

위의 그림 2개는 위탁관리리츠 및 기업구조조정리츠와 자기 관리리츠의 구조를 설명한 그림입니다. 각각의 구조를 이해하기 쉽게 글로 풀어서 설명하면 아래와 같습니다.

• 위탁관리리츠는 투자 및 운용 등 전반적인 관리를 국토부 인가를 받은 외부의 자산관리회사(AMC)에 위탁하여 운용합니다. 홍콩, 일본, 싱가포르 등 아시아 국가의 경우 위탁관리리츠 중심으로 성장해 왔으며, 대부분 개발사인 스폰서가 리츠에 지분을 투자하고, 스폰서의 계열 AMC가 리츠를 운용하는 등의 방법을 채용하고 있습니다.
• 기업구조조정리츠는 기업이 채무를 상환하기 위해 매각하는 부동산 등 기업의 구조조정을 지원합니다.
• 자기 관리리츠는 운용전문인력을 포함한 상근 임직원을 두고, 자산의 투자 및 운용을 리츠에서 직접 수행합니다. 북미 또는 유럽 일부 지역의 경우 자기 관리리츠의 비중이 상대적으로 높습니다.

여기서 위탁관리리츠 및 기업구조조정리츠 대비 자기 관리리츠의 차이점은 위탁관리리츠 및 기업구조조정리츠는 자산관리회사 등을 통한 외부위탁(명목형 회사, Paper Company) 운용하고, 자기 관리리츠는 직접 관리(실체형 회사) 운용을 합니다.

#3. 자기 관리리츠와 위탁관리리츠의 운영상 차이

상장 초기 리츠의 경우 보유한 자산이 적은 경우가 대부분입니다. 이 경우 외형 성장, 내부 관리, 자금 조달 등을 모두 리츠 내에서 자체적으로 운영하기에는 많은 인력과 비용이 필요하기 때문에 비효율적인 상황이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이에 따라 초기 리츠는 위탁관리리츠 형태로 운영하며 외부 AMC에게 일정 수수료를 지급하는 형태가 자금 흐름의 불확실성을 줄이고 과도한 지출을 방지하는 역할을 합니다. 또한, 외부 AMC는 대부분 실물 부동산 자산의 운용이나 매매, 투자자와의 소통에 이르기까지 다양한 경험과 네트워크를 보유하고 있으며, 리츠 입장에서는 이들을 직접 고용하는 것보다 저렴한 비용으로 빠르게 성장할 수 있습니다. 이러한 장점은 리츠에 충분한 자산과 경험이 쌓여 직접 운영이 가능해지는 시점까지 유지됩니다.

반면, 위탁관리리츠에서 외부 AMC를 선임할 때는 운용에 의한 자산 가치 상승, 운용 규모에 따른 자산 관리 보수 외에도 매입 및 매각 보수, 매각 차익에 따른 성과보수 등이 책정되는 경우가 일반적입니다. 이 경우 외부 AMC는 더 많은 보수를 받기 위해 리츠 기업 가치 증대에 도움이 되지 않는 자산을 매입하거나 리츠가 보유하면서 장기적인 이득을 얻을 수 있는 자산을 매각해 성과보수를 수취하는 등 이해 상충이 발생할 수 있습니다. 현재 국내에 상자오디어 있는 리츠들 또한 많은 곳이 자산 매입/매각에 따른 보수를 AMC에 지급하고 있어 이와 비슷한 이해 상충의 문제가 발생할 수 있습니다.

리츠 운용 단계에서 충분한 경험과 규모의 경제가 생기며 자체적인 운영이 가능해지고, 잠재적인 이해 상충의 발생에 우려를 보이는 리츠들은 자기 관리리츠로의 전환을 시도할 수도 있습니다. 특히 북미 지역을 중심으로 리츠 시장이 성장하면서 Internaliztion(내부화)가 나타나기 시작했는데, 이는 기존의 위탁관리리츠가 외부 AMC를 인수해 자기 관리리츠로 바뀌는 것을 의미합니다. 2011년부터 2016년까지는 19건이었던 내부화가 2017년 이후 2021년 4월까지 27건으로 늘어나 직접 운영을 선택하는 리츠들이 꾸준히 증가하고 있는 실정입니다.

2011년 이후 미국 리츠 기간별 내부화 추이[출처: Houlihan Lokey]

다만 내부화 과정에 있는 리츠들은 내부화 이후 변화하는 회사의 운영 형태에 대해 숙고해야 하며 특히 비용 구조 변경을 간과하는 경우 기업 가치에 악영향을 줄 수 있습니다.

위탁관리리츠는 페이퍼컴퍼니이므로 외부 AMC에 지급하는 운용 및 성과보수 등 수수료 외에는 별도의 직접비용이 발생하지 않습니다. 반면, 자기 관리리츠는 직원과 자산을 직접 보유하는 실체회사이기 때문에 직접 인건비, 판매관리비 등의 비용이 리츠 내부에서 발생하는 등 비용 구조가 다릅니다. 따라서 리츠가 내부화를 결정할 때는 외부 AMC에 지급하는 수수료 대비 절감할 수 있는 비용의 규모를 고려해야 하고, 일부 리츠들은 외부 AMC 역할 중 일부만을 인수하고 나머지는 외부 자문으로 남겨두는 방법을 선택하기도 합니다.

또한, 내부화를 위해서는 별도의 회사인 외부 AMC를 인수해야 하기 때문에 일시에 큰 비용을 지출해야 합니다. 미국 리츠의 경우 평균적으로 연간 운용수수료의 4~5배를 일시에 지불해 외부 AMC를 인수하고 있기 때문에 리츠의 재무 구조가 안정적인 시점에 내부화를 시도해야 하고, 대규모 지출로 인해 리츠의 단기적인 변동성이 커지는 경우도 있습니다.

리츠의 내부화를 위한 AMC 인수 비용과 연간 운영 수수료 비교[출처: Houlihan Lokey]

최근 국내에서도 리츠의 운영 형태를 변경하는 사례가 있었습니다. 최초 기업구조조정리츠(CR 리츠)로 상장했던 이 리츠코크렙이 2021년 7월 위탁관리리츠로의 전환 전략과 대주주였던 이랜드리테일의 지분 처분을 발표하였습니다. 위탁관리리츠가 되기 위해서는 대주주가 50%를 초과하는 지분을 보유할 수 없기 때문에 이랜드리테일은 지분 12.39%를 매각하는  블록딜을 체결해 지분율을 62.76%로 낮추었고, 향후 추가 매각을 통해 위탁관리리츠의 주식 분산 요건을 채우면서 위탁관리리츠로 전환할 것으로 보입니다.

국내 리츠의 운용 형태 별 제한 사항

그러나 국내에서는 자기 관리리츠를 실체 회사로 분류해 법인세가 부과되고 있어 면세 혜택을 받고 있는 위탁관리리츠 대비 배당수익률이 낮아질 수 있기 때문에 자기 관리리츠로의 전환이 부담스러운 상황입니다. 또한 2010년대 초반 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 대체하고자 많은 자기 관리리츠가 설립되었는데, 당시 코스피 최단기간 상장폐지 기록을 경신한 다산리츠 사태 등으로 인해 투자자들의 자기 관리리츠에 대한 신뢰가 부족하다는 점도 부정적으로 작용하고 있습니다.

 

#4. 리츠의 유형

• 오피스 리츠
  오피스 리츠는 사무실을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대합니다. 고층 프라임 빌딩에서 사무실 건물의 부대시설 등을 자산으로 보유합니다. GBD, CBD 같은 오피스 구역이나 교외 지역 등 지역적 특성에 집중하기도 하고, 정부기관 또는 연구실 같은 특정 세입자에 중점을 두기도 합니다.
• 리테일 리츠
  리테일 리츠는 상가 등 소매 부동산을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대합니다. 대형 쇼핑몰, 아웃렛, 백화점 등으로 자산이 구성됩니다. 리테일 리츠에는 일반 임대차 계약 외에, 임차인 유치와 관련하여 책임 임대차 계약을 맺거나 운용비용(보험료, 수선비, 재산세 등)을 임차인이 지불하는 Triple Net 방식도 있습니다.
• 호텔 리츠
  호텔 리츠는 호텔과 리조트 등 숙박시설을 소유 및 관리하며 운영하는 리츠입니다. 호텔의 수준 및 편의시설 등의 특징에 따라 다양한 등급의 호텔을 자산으로 보유합니다. 비즈니스 여행객에서 식음업장 고객, 관광객, 휴가객에 이르기까지 다양한 손님에게 서비스와 공간을 제공합니다.
• 주거 리츠
  주거 리츠는 다양한 형태의 주거를 소유 및 관리하며 세입자에게 공간을 임대합니다. 아파트, 기숙사, 고급 주택 등 주거목적으로 지어진 부동산을 보유합니다. 특정 지역 및 특정 주택 형태에 기반한 부동산 컨디션에 중점을 둡니다.
• 물류/산업 리츠
  물류/산업 리츠는 산업 시설을 소유 및 관리하고 해당 부동산의 공간을 세입자에게 임대합니다. 창고 및 유통센터와 같은 특정 유형의 부동산을 자산으로 보유합니다. 전자상거래에서 중요한 역할을 하며, 빠른 배송 수요를 충족하는데 도움이 됩니다.
• 복합 리츠
  복합 리츠는 다양한 유형의 부동산을 소유 및 관리하고 해당 부동산의 세입자에게 임대료를 징수합니다. 예를 들어, 다양화된 리츠는 물류센터와 주거용 부동산 등으로 자산을 구성할 수 있습니다.
• 데이터센터 리츠
  데이터센터 리츠는 고객의 데이터를 안전하게 저장할 수 있는 시설을 소유하고 관리합니다. 무정전 전원 공급 장치, 공랭식 냉각기 및 물리적 보안 시스템 등 서버와 데이터를 안전하게 유지하는 데 도움이 되는 다양한 시설과 서비스를 제공합니다.
  ※ 미국의 경우 에퀴닉스 등 데이터센터 리츠가 활발히 운영 중이지만, 국내는 데이터센터의 설비를 부동산으로 인정하느냐의 논의가 진행 중으로, 제도적 보완이 필요한 상황이기 때문에 데이터센터 리츠 유형을 별도로 구분 짓고 있지 않다.
• 헬스케어 리츠
  헬스케어 리츠는 다양한 헬스케어 관련 부동산을 소유하고 관리하며, 임차인으로부터 임대료를 징수합니다. 노인 생활 시설, 병원, 의료 관련 건물, 요양원 등을 자산으로 포함합니다.
  ※ 미국, 캐나다, 싱가포르 등 병원, 노인 생활 시설 등 헬스케어 리츠가 운영되고 있으나 국내 현행법상 리츠가 의료시설을 자산으로 편입하기 위해서는 제도적 보완이 필요한 상황이기 때문에 헬스케어리츠 유형을 별도로 구분 짓고 있지 않다.
• 인프라 리츠
  인프라 리츠는 인프라 부동산을 소유 및 관리하며, 해당 인프라를 점유하는 임차인에게 임대료를 징수합니다. 광케이블, 무선 인프라, 통신타워 및 에너지 파이프라인 등이 포함됩니다.
  ※ 국내 주식 시장에 상장되어 있는 '맥쿼리인프라'가 리츠로 자주 오해를 받고 있으나, '맥쿼리인프라'는 '리츠'가 아닌 '인프라 관련 주식'이다. 현재 국내법 상 인프라 시설 개발은 부동산 개발로 인정되지 않아, 인프라 시설 개발 및 투자가 '총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다'는 부동산투자회사법 제25조 1항의 조건충족과 관련해 논의가 진행 중이다.

#5. 리츠 투자의 장점 

• 리츠는 대부분의 수익(약 90%)을 투자자들에게 배당금으로 지급하기 때문에 배당 수익률이 높습니다. 시장상황에 큰 영향을 받지 않는 꾸준한 현금흐름을 통하여 일반 주식과 유사한 배당수익을 제공합니다.
• 부동산 거래 대비 환금성(유동성)이 좋습니다. 유가증권시장에서 주식의 매매를 통하여 원하는 시점에 쉽게 현금화가 가능하기 때문에 유동성 확보가 가능합니다.
• 부동산 자산운용전문인력이 운용합니다. 이는 개인이 전문성을 가지고 부동산을 직접 관리할 필요가 없다는 뜻입니다. 숙련되고 경험이 풍부한 부동산 전문가에 의해 운영됩니다.
• 관리/감독 및 공시의무(투명성)가 좋습니다. 분기별로 투자보고서 등을 공시하여 투자판단의 기초자료를 투명하게 공개합니다.
• 부동산이라는 자산에 소액 투자가 가능합니다. 리츠는 투자한 주식의 비율 대비 총수익금을 분배하는 구조이기 때무입니다.
• 세금 부담이 부동산을 직접 거래할 때에 대비하여 작습니다. 부동산 직접 투자 시 양도세, 보유세 등의 각종 세금 부담이 크기 때문입니다.

#6. 리츠 투자의 단점

• 리츠에 대한 투자에 운용 수수료가 발생하며 이는 수익을 갉아먹을 수 있습니다. 이러한 수수료는 일반적으로 신탁 자산의 비율로 부과되며 REIT의 구조와 관리하는 기업별로 상이합니다.
• 리츠는 배당금을 통해 현금흐름을 꾸준히 제공하지만 주식과 달리 일시에 큰 주가 성장에 의한 시세차익을 얻기에는 어렵습니다.
• 다양한 시장 이슈에 따른 변동성의 영향을 받습니다.
• 리츠는 금리 변동에 엄청 민감합니다. 금리 상승 시 신탁에 대한 차입 비용이 증가하고 자산 가치가 감소할 수 있습니다. 또한 높은 금리는 높은 이자를 의미하므로 예금이나 채권 등의 투자가 더 매력적이게 되므로 리츠 주식에 대한 수요 감소와 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.
• 대출 만기 시점 또는 임대차 계약 만료 시 대출금과 임대보증금을 상환이 필요하므로 신용 위험이 있습니다.
• 부동산 권리관계 및 이해관계자(채권자 등)의 이의제기 등 법률적 하자로 인한 추가자본지출 발생 위험 및 매입가격 추정 오류의 위험이 있습니다.
• 투자자금 회수지연 또는 매입가액 이하로 매각할 경우 투자 손실이 발생할 수 있습니다.
• 부동산은 급격한 경기변동 시 매각이 어려울 수 있어서 유동성 위험이 존재합니다.(단일 건물에 투자하는 리츠에 해당)
• 임차인의 임대료 지급 불능에 따른 위험, 공실 위험, 부동산 건물 노후화로 인한 추가적 비용 발생으로 인한 수익성 악화의 위험이 있습니다.

#7. 미국 리츠 관련 법규 및 세제 혜택

[U.S. Code – Internal Revenue Code – Part2. Real Estate Investment Trusts]

1. 부동산투자신탁의 정의 (Section 856)

• 부동산투자신탁이란 일반적으로 법인, 신탁, 또는 조합을 의미
• 상기 조건은 과세연도 중 유지되어야 하며, 100인 이상 실질적인 소유권을 지녀야 한다는 조항은 335일 이상 충족 필요
• 단, 총소득(금지된 거래로부터의 총소득 제외)의 최소 95%(1980년 1월 1일 이전 과세 기간은 90%)가 배당, 이자, 부동산 임대료, 주식 등 유가증권 및 부동산 처분액, 부동산에 대한 세금 감면 및 환급액 등이어야 하며, 총소득의 최소 75% 이상이 부동산 임대료, 부동산 혹은 모기지에서의 이자, 실 물자산의 처분 또는 판매, 부동산에 대한 세금 감면 및 환급액 등이어야 함.
• 총자산의 최소 75% 이상 부동산 자산, 현금 및 현금 등가물 등으로 구성되어야 하며, 유가증권은 최대 25%, 子리츠의 증권은 최대 20%(단 100% 자회사의 경우 QRS로서 보유 가능), 비적격 공시 리츠 채무상품은 최대 25% 를 초과할 수 없고, 타 법인 발행주식총수 10% 이상 소유할 수 없음.

2. 부동산투자신탁의 세제 혜택 (Section 857)

• 과세연도에 지급된 배당금이 리츠의 과세연도 과세대상금액의 90%와 같거나 이를 초과하면 과세대상에서 지급 배당금만큼 차감한 후 과세
• 일반 기업의 경우 통상 과세대상금액의 21% 법인세 부과되지만, REITs의 경우에는 이에 해당하지 않음
  → 결론적으로, 리츠의 요건(Section 856)에 부합하면서, 90% 이상을 배당하면 연방세 실질적 비과세
• 만약, 리츠회사가 소득(ordinary income)의 85% 혹은 자본차익 순소득(capital gain net income)의 95% 이상을 배당하지 않을 경우, 필수 배당금 혹은 이미 지급된 배당금의 4%에 해당하는 excise tax(특별소비세)를 부과 (Section 4981)

 

1. VNQ ETF 란 무엇인가?

• 종목명 : Vanguard Real Estate Index Fund ETF
• 상장일 : 2004년 9월 29일
• 1주당 가격 : $84.81
• 배당수익률 : 연 3.99%
• 운용보수 : 연 0.12%
• 운용사 : Vanguard
• 시가총액 : 43.5조 원
• 일평균 거래금액 : 5,345억 원
• 베타 : 1.07
• 투자종목 : 161개

VNQ ETF의 투자 종목 선정기준

• 미국의 부동산투자신탁("REITs")에 투자합니다.(특성화 REITs, 부동산 관리 및 개발 회사도 포함합니다.)
• 시가총액 방식으로 편입비중을 산정합니다.
• 개별기업이 전체 포트폴리오의 25%를 넘을 수 없습니다.
• 포트폴리오의 5%를 넘는 기업의 포트폴리오 총합이 50%를 넘을 수 없습니다.
• 포트폴리오 조정은 연간 4회(2월, 5월, 8월, 11월의 마지막 영업일) 진행합니다.

 

2. VNQ ETF의 주가 차트 및 근황 설명

VNQ ETF의 상장 이후부터 2024년 2월까지의 주가 차트입니다.

VNQ ETF의 상장일인 2004년 9월 29일부터 2024년 2월까지의 주가차트입니다. 최근 주가추이를 살펴보면 2020년 코로나 사태로 인한 경기 침체로 주가 급락 후 연준에서 경기 침체 극복을 위해 제로금리 정책 및 양적완화 정책을 도입하여 2021년 12월까지 주가가 급등했습니다. 이후 과도한 인플레이션을 바로 잡기 위해 2022년 1월부터 연준에서 급격한 금리인상을 단행하여 VNQ ETF의 주가도 2022년 1월을 기점으로 빠르게 하락하기 시작합니다. 현재는 제로금리 거품이 빠진 코로나 이전상태의 주가까지 회귀하였습니다.

현재 미국과 유럽 등 해외 상업용 부동산(CRE) 위기감이 고조되고 있습니다. 특히 미국의 경우 상업용 부동산 가격 지수가 2022년 고점 대비 20% 넘게 빠지며 위기감이 고조되고 있는 실정입니다. 이로 인하여 2023년 3월 고금리 여파로 실리콘밸리은행(SVB)이 파산하였고, 시그니처 은행과 퍼스트리퍼블릭 은행까지 무너졌었으나 미 금융 당국의 적극적인 개입으로 파장이 더 퍼지지는 않았습니다. 파산하게 된 원인은 미국의 주요 스타트업을 상대로 영업을 하여 예금의 상당 부분을 국채에 투자하였는데, 미국 연준이 기준금리를 급격하게 인상하자 국채 금리가 상승하면서 채권 가격이 급락하였기 때문에 채권 가격 손실을 감당하지 못하여 파산하였습니다. 이것은 명목적인 손실이고, 채권 만기 시 다시 원금과 이자를 돌려받을 수 있는 말 그대로 수치상으로만 보이는 손실이었으나, 실리콘밸리은행이 감당 가능한 금액을 넘어섰다는 게 문제였습니다.

미국 상업용 부동산 위기가 발생하게 된 이유는 코로나19 사태 이후 확대된 원격근무로 상업용 부동산에 대한 수요가 급감한 데다 가파른 기준금리 인상 여파로 가격도 빠르게 하락하였기 때문입니다. 여기서, 미국 상업용 부동산은 오피스, 아파트(다세대형 임대전용 주택), 소매, 산업(창고, 병원 등), 숙박(호텔) 등이 있습니다. 특히 상업용 오피스의 공실률 문제가 제일 심각합니다. 2023년 4분기 18.6%로 지난 30년 이래 가장 높은 수준까지 올랐습니다. 상업용 부동산 수요가 단기간 내 회복되기는 어려운 만큼, 금융권에선 추가 조정 가능성도 거론되고 있습니다.

 

3. VNQ ETF의 포트폴리오 비중

3-1. VNQ ETF의 보유종목 Top 10(상위 10 종목 비중 : 49.11%)

2024년 1월 31일 기준 VNQ ETF 보유종목 Top 10 현황입니다.

• 뱅가드 부동산 2 인덱스 펀드 기관 플러스 셰어 : 13.07%
• 프로로지스 : 7.63%
• 아메리칸 타워 : 5.95%
• 에퀴닉스 : 5.06%
• 크라운 캐슬 : 3.06%
• 사이먼 프로퍼티 : 2.96%
• 리얼티인컴 : 2.95%
• 퍼블릭 스토리지 : 2.92%
• 웰타워 : 2.82%
• 디지털 리얼티 : 2.69%

3-2. VNQ ETF의 섹터별 비중 현황

2024년 1월 31일 기준 VNQ ETF의 섹터별 보유 비중 현황입니다.

• 데이터 센터 리츠 : 9.00%
• 부동산 관리 및 개발 : 0.20%
• 다각화 리츠(두 가지 이상의 자산 운영) : 2.10%
• 헬스케어 리츠 : 7.70%
• 호텔 & 리조트 리츠 : 2.90%
• 산업리츠 : 12.80%
• 다가구 주거용 리츠 : 8.10%
• 사무실 리츠 : 4.70%
• 기타 전문 리츠 : 6.00%
• 부동산 개발 : 0.30%
• 부동산 운영 회사 : 0.40%
• 부동산 서비스 : 6.90%
• 리테일 리츠 : 13.00%
• 개인형 창고 리츠 : 6.70%
• 단일 가구 주거용 리츠 : 4.60%
• 텔레콤 타워 리츠 : 12.30%
• 팀버/목재 리츠 : 2.40%

 

4. VNQ ETF의 연도별 수익률

VNQ ETF는 2004년 9월 29일 상장 이후 연평균 약 7.32% 상승하였습니다. 2021년 연준에서 코로나 19 사태로 인한 경기 침체 완화를 위한 제로금리 정책과 양적완화 정책을 추진하여 과도한 인플레이션이 발생하게 되는데, 이러한 인플레이션 헤지 수단으로 사람들이 부동산에 투자를 하게 되면서 부동산에 투자하는 리츠 ETF인 VNQ ETF의 수익률도 급등하게 됩니다. 하지만, 2022년 1월을 기점으로 과도한 인플레이션을 억제하기 위해서 연준에서 급격한 금리인상을 단행하여 VNQ ETF는 2008년 리먼브라더스 금융위기 이후 최악의 수익률을 기록합니다. 그리고 2024년 현재 CPI 지수가 점차 둔화되는 것을 확인하였고 이로 인해 금리 인하 가능성이 대두되고 있어 차후 부동산 시장의 상승 가능성으로 인하여 VNQ ETF의 주가 상승을 예상하는 중입니다. 하지만, 현재 미국의 상업용 부동산 위기로 인하여 한차례 더 급락할 수도 있는 가능성이 존재하기 때문에 전재산을 모두 한 번에 투자하는 것은 절대 금물입니다.(상업용 부동산 위기에 대한 설명은 1단원인 VNQ ETF의 주가 차트 설명에서 제가 설명하였으므로 생략하였습니다.)

 

 

 

 

 

 

 

5. VNQ ETF의 장점 및 단점

VNQ ETF의 장점

• 다양한 부동산 자산을 투자할 수 있습니다.
• 임대 수익 등의 대부분의 수익을 주주들에게 정기적으로 배당으로 돌려줍니다. 이는 정기적인 현금 흐름을 제공하여 투자자들의 심리적인 안정감을 줍니다.
• ETF 연간 운용 수수료가 0.12%로 저렴한 편에 속합니다.(ETF 평균 운용 수수료 : 0.20%)
• 미국 주식 시장과 상관관계를 가지며, 부동산 시장의 흐름을 반영하므로 주식 포트폴리오를 다각화할 수 있습니다.
• 부동산 투자를 통하여 인플레이션에 대응할 수 있습니다.
• 부동산 투자를 일반적인 주식 거래처럼 쉽게 거래가 가능합니다. 또한, 유동성도 뛰어나서 쉽게 현금화도 가능합니다.
• 소액으로도 미국 부동산 시장의 성과 얻을 수 있습니다.

VNQ ETF의 단점

• 주식 대비 성장성이 낮습니다.
• 경기 침체 발생 시 부동산 거래량이 급격하게 감소하고 공실률이 증가하기 때문에 주가가 급락합니다.
• 유동성이 뛰어나서 부동산을 직접 거래할 때 대비하여 시장의 변동성에 민감하기 때문에 부동산을 직접 투자할 때 대비 가격 변동이 심합니다.
• 코로나 사태와 같이 부동산 임대가 잘 되지 않고 공실률이 증가하게 되면 배당금이 감소하는 배당삭감이나 배당금이 지급되지 않는 배당컷이 될 수도 있습니다.

 

6. VNQ ETF의 MDD(고점 대비 최대 낙폭) 순위

전고점 대비 크게 하락한 순서대로 날짜, 기간, 하락하게 된 원인, 하락률, 전고점 회복까지의 기간을 정리한 내용입니다. MDD가 -10% 이상 하락한 것들만 정리하였습니다.

• 2007년 2월 ~ 2009년 2월까지 2년 1개월 동안 지속되었으며, '리먼 브라더스 은행의 서브프라인 모기지 사태'로 인하여 -68.30% 하락하였습니다. 2012년 1월(3년 4개월 소요)에 전고점을 회복하였습니다.(총 기간 5년 5개월)
• 2022년 1월 ~ 2023년 10월까지 1년 10개월 동안 지속되었으며, '제로 금리 장기화로 인한 과도한 인플레이션을 낮추기 위한 연준의 급격한 금리인상 단행'으로 인하여 -32.78% 하락하였습니다. 2024년 2월 25일인 현재까지도 전고점 회복을 하지 못하고 있는 상황입니다.
• 2020년 2월 ~ 2020년 3월까지 2개월 동안 지속되었으며, '코로나 19 사태로 인한 경기침체'로 인하여 -25.08% 하락하였습니다. 2021년 3월(1년 소요)에 전고점을 회복하였습니다.(총 기간 1년 2개월)
• 2016년 8월 ~ 2018년 2월까지 1년 7개월 동안 지속되었으며, '트럼프 리스크'로 인하여 -14.88% 하락하였습니다. 2019년 1월(11개월 소요)에 전고점을 회복하였습니다.(총 기간 2년 6개월)
• 2013년 5월 ~ 2013년 8월까지 4개월 동안 지속되었으며, '미국 연준의 테이퍼링(자산 매입 축소) 진행'으로 인하여 -13.50% 하락하였습니다. 2014년 4월(8개월 소요)에 전고점을 회복하였습니다.(총 기간 1년)
• 2015년 2월 ~ 2015년 8월까지 7개월 동안 지속되었으며, '중국의 마진대출 및 차입 대출 규모 증가로 인한 "상해종합지수" 폭락의 영향'으로 인하여 -13.08% 하락하였습니다. 2016년 3월(7개월 소요)에 전고점을 회복하였습니다.(총 기간 1년 2개월)

 

7. VNQ ETF의 배당금 및 배당률 추이

VNQ ETF의 상장이후부터 2023년 12월 까지의 배당률 및 배당금 지급 추이 차트입니다.

VNQ ETF의 상장 이후부터 2023년 12월까지의 배당률 및 배당급 지급 추이 차트입니다. 배당금 지급 추이 차트인 막대그래프를 보시면 항상 일정한 금액이 아닌 다소 들쭉날쭉한 모습을 보실 수 있습니다. 하지만 배당률을 표시하는 차트인 꺾은선 그래프를 보시면 주가대비 배당수익률은 평균적으로 약 4%에 수렴하는 것을 확인하실 수 있습니다. 배당금이 삭감되었던 2009년은 2008년 리먼브라더스 사태의 금융위기 여파로 인하여 부동산 시장의 침체가 발생하여 배당금이 눈에 띄게 삭감되었습니다. 제가 VNQ ETF의 장단점에서도 말씀드렸지만, 리츠는 부동산에 투자하는 기업이고, 투자자는 부동산을 운영하는 기업인 리츠에 투자하여 간접적으로 부동산을 구매하게 됩니다. 리츠 기업의 주된 수익은 부동산 임대를 통하여 얻는 임대 수익이고, 이렇게 얻은 수익금에 90%를 투자자에게 배당금으로 지급하게 됩니다. 하지만 경기침체나 금융위기 등의 사태가 발발하게 되면 부동산 거래율도 현격히 낮아지게 되며, 기업 등으로 인한 부동산 공실률도 증가하게 되므로 얻을 수 있는 임대 수익이 감소하게 되면서 투자자에게 지급하게 되는 배당금도 삭감되게 됩니다. 투자하기 전에 이러한 점을 꼭 유의하시고 리츠 주식에 투자하시기 바랍니다.

 

8. VNQ ETF vs SPY ETF vs 리얼티인컴(Realty Income [o])과의 투자 수익률 비교

2004년에 VNQ ETF, SPY ETF, 리얼티인컴(Realty Income[O])에 각각 $10,000를 거치식으로 투자하였을 때 2024년 까지의 투자 수익률 차트입니다.

위의 차트를 수치로 나타낸 표입니다.

2004년에 미국 대표 부동산 ETF인 VNQ ETF, 미국을 대표하는 3대 지수 중 S&P 500 지수를 추종하는 SPY ETF, 미국 리테일 부동산에 투자하는 기업인 리얼티인컴(Realty Income [O])에 각각 $10,000를 거치식으로 투자하였을 때 2024년까지의 수익률을 비교 분석하였습니다. 총수익률은 리얼티인컴(Realty Income [O] > SPY ETF > VNQ ETF 순이며, MDD 순위는 VNQ ETF > SPY ETF > 리얼티인컴(Realty Income [O]) 순입니다. VNQ ETF는 시장 가격대비 상대적으로 저조한 수익을 내었습니다. 이는 VNQ ETF와 SPY ETF의 상관관계가 0.76% 이므로 이는 부동산에 투자하는 기업임에도 변동성이 주식 시장 지수만큼으로 심했다는 것을 반증합니다.

여기서 주목해야 될 것은 바로 리얼티인컴(Realty Income [O])의 수익률 대비 하락폭입니다. MDD는 SPY ETF의 -50.80%에 비하여 20% 감소한 -38.00%이며, 연평균 수익률은 0.36%밖에 차이가 나지 않기 때문입니다. 즉, 한마디로 말하면 변동성 대비 수익률인 리얼티인컴(Realty Income [O])이 SPY ETF 대비 좋아서 투자 효율성이 높다는 뜻입니다. 또한, 리얼티인컴의 장점은 매월 배당금을 지급하는 월배당 기업이며, 지난 54년간 월배당을 지급하였습니다. 또한 25년 넘게 배당금을 꾸준히 증액하였다는 장점이 있습니다.

VNQ ETF, SPY ETF, 리얼티인컴(Realty Income[O])의 연도별 수익률 비교 그래프입니다.

VNQ ETF, SPY ETF, 리얼티인컴(Realty Income [O])의 연도별 수익률 비교 그래프입니다. 여기서도 한눈에 알아볼 수 있는 것이 2가지가 있습니다. 첫 번째는 노란색 그래프인 리얼티 인컴의 수익률이 평균적으로 높고 하락폭도 VNQ ETF와 SPY ETF 대비 작다는 것입니다. 두 번째는 부동산에 투자하는 VNQ ETF의 변동성이 미국 주식 시장에 투자하는 SPY ETF보다 변동성이 높다는 것입니다. 이렇듯 수익률을 비교하였을 때 VNQ ETF의 매력도가 감소할 수 있으나 리얼티 인컴은 15,000개도 넘는 부동산에 투자하고 있는 대형 기업임에도 투자 시 궁극적인 위험성은 바로 단일 기업이라는 것입니다.

이를 벗어나기 위해 최대한 여러 개의 기업에 투자하여 리츠기업의 평균적인 수익을 얻고 싶은 투자자들이 VNQ ETF에 투자하는 것입니다. 이렇게 여러 기업을 분산해서 투자 및 관리해 주는 ETF에 투자하게 되면 개별기업에 투자할 때 대비하여 시간 소모가 적어집니다. 개별 기업에 투자할 경우 그 기업의 실적과 향후 성장 가능성 등등을 계속 공부하고, 투자 종목을 변경해야 되는 등의 수고가 따르지만 직장인의 경우에는 투자 종목을 공부하는데 그리 많은 시간을 할애하기 어려우므로 ETF 투자를 하는 것이 그에 대한 좋은 방안이라고 할 수 있습니다.

 

 

배당률이 높지만 주가 상승이 상대적으로 더딘 VNQ ETF를 보완하는 주가 상승과 배당 성장을 동시에 하며, VNQ ETF와 비슷하게 높은 배당 수익을 지급하는 배당 성장주인 SCHD ETF에 대한 정보를 확인하시고 싶으신 분은 하기 링크를 들어가시면 미국의 대표적인 배당 성장 ETF인 SCHD ETF에 대한 자세한 정보를 확인하실 수 있습니다.

https://paper-castle.tistory.com/entry/%EC%A3%BC%EA%B0%80-%EC%83%81%EC%8A%B9%EA%B3%BC-%EB%B0%B0%EB%8B%B9-%EC%84%B1%EC%9E%A5%EC%9D%84-%EB%8F%99%EC%8B%9C%EC%97%90-SCHD-ETF%EC%97%90-%EB%8C%80%ED%95%98%EC%97%AC

SCHD ETF에 대한 설명 및 분석 - 주가 상승과 배당 성장을 동시에!